2014年资产评估师《资产评估》冲刺集训模拟试题五

时间：2014-06-08  来源：中华会计考试网  编辑：  打印

三、综合题

1. 【正确答案】：企业所在行业的风险报酬率=(9%-4%)×1.2=6%

企业的资本化率=6%+4%=10%

前5年评估值=100/(1+10%)+110/(1+10%)^2+120/(1+10%)^3+120/(1+10%)^4+130/(1+10%)^5=434.647(万元)

后续的评估值=130/(10%-2%)×(P/F，10%，5)=1 008.9625(万元)

该企业的评估值=434.647+1 008.9625=1 443.61(万元)。

2. 【正确答案】：

(1)建立容积率地价指数表。

容积率1.01.11.21.31.41.5

地价指数100105110113116119

(2)案例修正计算。

A.600×105/102×100/101×113/110×100/99=635

B.550×105/105×100/99×113/113×100/101=550

C.580×105/105×100/100×113/100×100/100=655

D.700×105/102×100/102×113/119×100/102=658

E.650×105/101×100/100×113/110×100/101=687

(3)评估结果

经分析判断，案例B的值较为异常，应予剔除，其它结果较为接近，取平均值作为评估结果。

因此，待估宗地M的评估结果为：

(635+655+658+687)/4=659(元/平方米)。

【答疑编号10079082】

3. 【正确答案】：海运费=20×5%=1(万美元)

保险费=(20+1)×0.4%=0.08(万美元)

CIF价格=20+1+0.08=21.08(万美元)

关税=CIF价格×关税税率=21.08×16%=3.37(万美元

消费税=[(CIF价格+关税)×消费税税率]/(1-消费税税率)

=[(21.08+3.37)×6%]/(1-6%)

=1.56(万美元)

增值税=(关税完税价+关税+消费税)×增值税税率

=(21.08+3.37+1.56)×17%

=4.42(万美元)

银行手续费=FOB价格×0.4%=0.08(万美元)

公司手续费=CIF价格×1%=0.21(万美元)

以上资金合计数=21.08+3.37+1.56+4.42+0.08+0.21+0.7=31.42(万美元)

资金成本=31.42×30%×5%×1.5+31.42×70%×5%×0.5=1.26(万美元)

重置成本=(31.42+1.26)×6.8=222.22(万元人民币)

所以，该设备的重置成本为222.22万元人民币。

4.

【正确答案】：(1)该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法评估。

(2)计算总收益。总收益为客观收益而不是实际收益

年总收益=60×12×1 800×(1-10%)=1 166 400(元)

(3)计算总费用。

年管理费=1 166 400×3%=34 992(元)

年维修费=2 500×1 800×1.5%=67 500(元)

年税金=25×1 800=45 000(元)

年保险费=2 500×1 800×0.2%=9 000(元)

所以，年总费用=34 992+67 500+45 000+9 000=156 492(元)

(4)计算房地产纯收益。

年房地产纯收益=年总收益-年总费用

=1 166 400-156 492

=1 009 908(元)

(5)计算房屋纯收益

年贬值额=建筑物重置价/使用年限=(2 500×1 800)/48=93 750(元)

(注意这里，土地使用年限小于房屋耐用年限，采用孰短原则，确认房地产使用者可使用的年限为48年)

房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年限

=2500×1800-93 750×1

=4 406 250(元)

房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率

=4 406 250×8%

=352 500(元)

(6)计算土地纯收益

土地纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益

=1 009 908-352 500

=657 408(元)

(7)计算土地使用权价值

土地使用权在2010年1月的剩余使用年限为50-3=47(年)

P=657 408/6%×[1-1/(1+6%)^47]=10 248 352(元)

单价=10 248 352/1 000=10 248(元/平方米)

(8)评估结果

本宗土地使用权在2010年1月的价值为10 248 352元，单价为10 248元/平方米。

答案部分

三、综合题

1.某被评估企业未来5年的预期收益总额分别为100万元，110万元，120万元，120万元和130万元。从第6年开始，收益总额将在第5年的基础上，每年比前一年度增长2%。据调查，评估基准日的社会平均收益率为9%，无风险报酬率为4%，被评估企业所在行业的基准收益率为9%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比率B为1.2，被评估企业持续经营。

要求：试计算该企业的评估值。

2.有一块待估宗地M需要评估，现收取到5块类似的于2009年进行交易的地块，具体情况见下表：

宗地成交价(元/平方米)交易时间交易情况容积率土地状况

A6003月+1%1.2-1%

B5504月-1%1.3+1%

C5804月01.00

D

7006月+2%1.5+2%

E6505月01.2+1%

M 4月01.30

该城市2009年的地价指数表如下：

时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月

指数100101102105101102104111

107112113

另据调查，该城市地价与容积率的关系为，当容积率在1-1.2之间时，容积率每增加0.1，地价比容积率为1时的地价增加5%，容积率超过1.2时，超出的部分容积率每增长0.1，地价比容积率为1时的地价增加3%。

表格中的正负号表示案例条件比待估宗地的优劣情况。根据上述条件，评估宗地M在09年4月的评估值。

3.某企业进口一台设备，评估基准日的FOB价格为20万美元，美元对人民币的汇率为1:6.8，该设备的重置成本包括：设备的货价、海外运输费、海外保险费、关税、银行手续费、公司手续费、安装费、资金成本。其中海运费率5%，保险费率为0.4%。现行的关税税率为16%，消费税税率为6%，增值税税率为17%，银行手续费费率0.4%，公司手续费费率1%，安装费用0.7万美元。该设备从订货到安装完毕需要两年的时间，第一年投入的资金比例为30%，第二年投入的资金比例为70%，假设资金是均匀投入的，银行贷款利率为5%。

要求：

计算设备的重置成本。(计算结果保留两位小数)

4.某房地产公司于2007年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2009年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为1 000平方米，建筑面积为1 800平方米，现用于出租，每年实收租金72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平米60元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。

要求：试根据以上资料选用恰当的方法评估该宗地2010年1月土地使用权的价值。(计算结果不保留小数)