2011年度国家税务总局房地产专业税收答疑

时间：2011-08-01  来源：  编辑：  打印

　　

1、分包工程给个人为什么不能按差额纳税？

问：以前，我公司将部分建筑工程分包给个体包工头，公司代扣代缴营业税及其附加后，包工头持扣税凭证到税务局带◇开◇发◇票，税务局对此部分分包工程不再征收营业税及其附加，怎么到2009年却不行了呢？ ―― ―山东某建筑公司王会计

答：《中华人民共和国建筑法》第二十八条规定：禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。

《中华人民共和国建筑法》第二十九条规定：建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位。但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。施工总承包的建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责;分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。

另外《中华人民共和国建筑法》第二十九条还规定：禁止分包单位将其承包的工程再分包。

2009年1月1日开始实施的新《营业税暂行条例》第五条规定：纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。即差额纳税的条件不包括个人。

旧《营业税暂行条例》第五条规定：建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。

新旧条例相比，建筑工程差额纳税的范围大大缩小了，总承包方如果将部分工程分包给单位以外的纳税主体，不能差额纳税。

从以上规定可以看出，建设工程的分包方必须是单位，不能是个人。总承包方若是将工程分包给个人，既不符合《建筑法》的规定，也不能按差额纳税。当然分包方再进行分包也是违法的，也不可能享受差额纳税的优惠。

2、建安纳税人分包工程如何差额缴纳营业税？

总包工程中，建安营业税实行属地原则，现分包单位在建筑地的地方税务局开具建安发票，税务局已经带开了发票并收了建安营业税，请问总包方如何计算纳税？

《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：……(三)纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额;

该条款明确规定，建筑工程实行总分包的，总包方可扣除分包款后以差额为营业额缴纳建筑业营业税。

关于开票问题，假设总包工程款为200万元，其中分包为50万元，现在的处理模式应为：总包人向建设单位开具200万元的发票进行工程结算，分包方向总包方开具50万的发票进行分包工程结算，然后总包以分包开来的发票金额进行营业额抵减并申报纳税。

3、见证方是否需要缴纳印花税？

问：我公司是一家中介机构，以前买卖双方直接签订合同，我公司不在合同中体现，现在客户提出要我公司以见证方出现在合同里。请问，买方、卖方和见证方签订三方合同，见证方是否需要缴纳印花税？

答：根据《印花税暂行条例》规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。当事人，是指对凭证有直接权利义务关系的单位和个人，不包括保人、证人、鉴定人。因此，如果见证方对凭证没有直接的权利义务关系就不需缴纳印花税。

4、出租房屋永久使用权是否缴纳契税？

问：出租房屋永久使用权是否缴纳契税？

答：根据《国家税务总局关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题的批复》(国税函〔1999〕465号)规定，房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。根据现行契税法规的规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不应该缴纳契税。

5、请建筑公司建造厂房，是否需要缴纳契税？

问：我单位是一家工业性质的企业，请其他建筑公司建造厂房，完工后对方建筑公司给我公司开具了“建筑安装业”统一发票，我公司现正在办理房产证。请问，我公司是否需要缴纳契税？

答：根据《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照暂行条例的规定缴纳契税。暂行条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：1.国有土地使用权出让。2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换。3.房屋买卖。4.房屋赠与。5.房屋交换。上述企业委托建筑公司建造厂房，未发生产权转移行为，因此，办理房产证时不需要缴纳契税。但需要提醒的是，上述企业购买国有土地使用权时，应当按规定缴纳契税。

6、个人将土地归还政府，取得的收入是否缴纳土地增值税？

问：个人将土地归还政府，取得的收入是否缴纳土地增值税？

答：根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》规定，土地增值税的征税对象范围包括转让国有土地使用权，个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权，按照规定应当缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

7、购买填海整治的土地是否可以享受免缴土地使用税的优惠政策？

问：某房地产公司，购买了一块填海整治的土地。请问，房地产公司是否可以享受免缴土地使用税的优惠政策？

答：根据《城镇土地使用税暂行条例》第六条规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年~10年。另根据《国家税务总局关于填海整治土地免征城镇土地使用税问题的批复》(国税函〔2005〕968号)规定，享受免缴土地使用税5年~10年的填海整治的土地，是指纳税人经有关部门批准后，自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。

8、车辆购置税的计税依据是如何规定的？

问：车辆购置税的计税依据是如何规定的？

答：根据《车辆购置税暂行条例》第六条，车辆购置税的计税价格根据不同情况，按照下列规定确定:1.纳税人购买自用的应税车辆的计税价格，为纳税人购买应税车辆而支付给销售者的全部价款和价外费用，不包括增值税税款。2.纳税人进口自用的应税车辆的计税价格的计算公式为：计税价格=关税完税价格+关税+消费税。3.纳税人自产、受赠、获奖或者以其他方式取得并自用的应税车辆的计税价格，由主管税务机关参照本条例第七条规定的最低计税价格核定。

9、对地质矿产部门的勘探收入应如何征税？

问：对地质矿产部门的勘探收入应如何征税？

答：根据《国家税务总局关于地质矿产部所属地勘单位征税问题的通知》(国税函发〔1995〕453号)规定，对地矿部所属地勘单位的勘探收入，属于营业税的征收范围，应照章征收营业税。对地质矿产部门所属地质队进行地质普查、勘探所取得的收入，应按“服务业――其他服务业”税目计算征收5%的营业税。但对其从事的钻井(打井)勘探、爆破勘探业务，则应按建筑业3%的税率计算征收营业税。

10、劳务公司的营业收入应如何确定？

问：某公司请劳务公司安排工程施工人员，并由劳务公司代为发放工资。该公司把人员工资连同给劳务公司的劳务报酬，一起打入劳务公司的账户。请问，劳务公司的营业收入应如何确定？

答：根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)第三条第十二项规定，劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险(包括养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同)，以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。